Immeuble à vendre 4 pièces • 232 m² Roubaix

Présentation générale de l'immeuble Nous vous proposons à la vente un immeuble de rapport à usage mixte, idéalement positionné au cœur de Roubaix, ville dynamique de la métropole lilloise. Ce bien associe un appartement duplex de trois chambres et un local commercial en rez-de-chaussée, l'ensemble étant entièrement loué et générateur d'une rentabilité brute particulièrement attractive. Implanté à la double adresse du 71 rue Jules Guesde et du 112 rue des Parvenus à Roubaix (59100), cet immeuble bénéficie d'une proximité immédiate des axes de transport, des commerces et des services essentiels. L'adresse double confère au bien une accessibilité optimale pour les résidents comme pour la clientèle du commerce. Ce bien se compose de deux lots distincts inscrits à la matrice cadastrale, ce qui facilite la gestion administrative, la transmission patrimoniale et offre une flexibilité de cession à l'unité ou en bloc selon la stratégie de l'investisseur. Le prix de cession est fixé à 220 000 euros HAI. Avec un loyer annuel total de 20 400 euros, le rendement locatif brut ressort à environ 9,3 %, positionnant ce bien parmi les opportunités les plus performantes du marché roubaisien, bien au-dessus de la moyenne nationale (5 à 7 % pour ce type d'actif). L'appartement duplex — 3 chambres Le premier lot est un appartement en duplex comprenant trois chambres, réparti sur deux niveaux. Cette configuration est particulièrement adaptée aux familles ou aux colocations, deux segments de la demande locative en croissance structurelle à Roubaix. Le duplex offre la sensation d'une maison individuelle tout en conservant les avantages d'un logement collectif : sécurité, charges limitées, proximité des commerces. La séparation naturelle des espaces (séjour/cuisine en bas, chambres en haut) assure un confort supérieur à un appartement classique de même superficie. La configuration trois chambres ouvre également la porte à une exploitation en colocation, pratique très répandue dans les grandes villes du Nord, susceptible d'améliorer significativement le rendement locatif. Ce logement est actuellement occupé par un locataire en place, ce qui sécurise immédiatement la perception des loyers dès la signature de l'acte authentique, sans période de vacance locative. Le local commercial Le second lot est un local commercial en rez-de-chaussée, loué dans le cadre d'un bail commercial 3-6-9.notarié en date du 20 Janvier 2026 Ce régime offre une stabilité juridique et financière remarquable : durée minimale d'engagement de neuf ans, avec résiliation possible à chaque période triennale, et visibilité locative longue inexistante dans le résidentiel classique. Point particulièrement attractif : la taxe foncière commerciale, s'élevant à 1 444 euros par an, est intégralement prise en charge par le locataire commercial. Sur une taxe foncière totale de 2 202 euros, la charge nette annuelle pour le propriétaire se limite donc à 758 euros, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité nette. Le local bénéficie d'une visibilité optimale grâce à son implantation en rez-de-chaussée, à l'angle de deux rues passantes. L'accès indépendant depuis la rue Jules Guesdes permet d'accueillir la clientèle sans interaction avec les parties communes résidentielles. Analyse de la rentabilité et fiscalité Le calcul de rentabilité brute est simple : 20 400 € / 220 000 € × 100 ? 9,27 % Pour un investisseur finançant ce bien à crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 277 €/mois, tandis que les loyers encaissés représentent 1 700 €/mois. L'effort d'épargne mensuel avant impôt et charges serait donc positif ou très modéré. Sur le plan fiscal, plusieurs options s'offrent à l'investisseur. Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s'applique si les revenus bruts résidentiels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxe foncière non remboursée. Les revenus commerciaux relèvent des BIC ou des revenus fonciers selon le mode de location. La structure en deux lots cadastraux distincts permet également une revente à l'unité à terme — local commercial d'un côté, duplex résidentiel de l'autre — sans division de copropriété coûteuse, offrant une flexibilité stratégique précieuse. Situation géographique — Roubaix, une ville en pleine renaissance Roubaix, troisième ville des Hauts-de-France avec près de 100 000 habitants, est située à 12 km au nord-est de Lille, au sein d'une métropole de plus d'1,1 million d'habitants. Longtemps associée à son passé industriel textile, la ville a engagé depuis les années 2000 une profonde mutation économique et urbaine. Plusieurs atouts structurels soutiennent cette dynamique : Économie numérique : Roubaix abrite le siège d'OVHcloud, leader européen du cloud, et de nombreuses startups, attirant une population de jeunes actifs qualifiés. Commerce et culture : L'Usine (premier outlet de France) et le musée La Piscine (l'un des plus visités du Nord) contribuent au rayonnement et à l'attractivité de la ville. Connectivité : Ligne 2 du métro lillois, tramway, bus, et accès rapide à l'A22 vers la Belgique (Bruxelles, Gand, Bruges à moins d'une heure). Marché locatif porteur : Demande structurellement soutenue par la jeunesse de la population, les étudiants, les travailleurs frontaliers et le différentiel de prix favorable avec Lille intra-muros. La rue Jules Guesde et la rue des Parvenus bénéficient d'une situation centrale, à proximité des axes commerçants, des transports et des équipements publics. Intérêt patrimonial et stratégique Cet investissement répond à plusieurs logiques patrimoniales complémentaires : Diversification des risques : Deux locataires distincts sous deux régimes juridiques différents. En cas de départ de l'un, l'autre continue de générer des revenus. Solidité du bail commercial : Engagement minimal de 9 ans, loyers indexables sur l'ILC (INSEE), protection contre l'érosion monétaire. Potentiel de valorisation : Les prix roubaisiens progressent sous l'effet des opérations de rénovation urbaine et de l'arrivée de nouvelles populations. Des travaux d'amélioration énergétique renforceraient encore la valeur du bien. Accessibilité financière : À 220 000 €, le bien est accessible aux primo-investisseurs comme aux investisseurs confirmés. Le niveau de rendement permet généralement une capacité d'autofinancement partielle ou totale. Deux lots cadastraux distincts : Revente séparée possible, transmission successorale facilitée, donation ou démembrement de propriété simplifiés. Récapitulatif CaractéristiqueDétail Localisation 71 r. Jules Guesde & 112 r. des Parvenus, Roubaix 59100 Type de bien Immeuble mixte — duplex 3 ch. + local commercial Lots cadastraux 2 lots distincts Occupation Entièrement loué Loyer annuel brut 20 400 € Loyer mensuel brut 1 700 € Taxe foncière totale 2 202 €/an dont 1 444 € à charge du locataire commercial Rendement brut ? 9,27 % Prix de vente HAI 220 000 € Informations pratiques Le bien est proposé en occupation, avec locataires en place. Les visites sont organisées avec préavis, dans le respect des droits des occupants. Les documents relatifs aux baux (contrats, quittances, états des lieux) sont communiqués aux acquéreurs sérieux sur demande. Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP) seront fournis dans le cadre de la promesse de vente. Les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix hors honoraires) sont à la charge de l'acquéreur. Le dossier complet (plans, titres de propriété, relevés de loyers, copies des baux, taxes foncières) est disponible sur demande auprès de l'agent mandataire. Pourquoi investir à Roubaix aujourd'hui ? Roubaix offre un rapport prix d'acquisition/loyers parmi les plus favorables du nord de la France. Alors que les rendements lillois se compriment sous l'effet de la hausse des prix, Roubaix maintient des niveaux de prix raisonnables avec des loyers élevés en valeur relative. La politique volontariste de la MEL (transports, équipements, revitalisation commerciale) valorise durablement le patrimoine immobilier local. La proximité belge attire des travailleurs frontaliers généralement très solvables et stables. Enfin, le développement du télétravail favorise les villes offrant des logements spacieux et bien configurés à prix raisonnable — profil idéal pour un duplex roubaisien. Responsabilité éditoriale ADEL BOUZEKRI — IKAMI Agent mandataire indépendant en immobilier ???? 07 81 25 89 95 Les éléments chiffrés (loyers, taxes, rendement) sont communiqués sur la base des informations fournies par le vendeur et devront être vérifiés par l'acquéreur avant toute décision d'achat. Prix mentionné honoraires d'agence inclus (HAI).