Soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCI à l’IS transforme la manière de gérer un bien immobilier. Amortissements comptables, fiscalité du résultat, double imposition éventuelle : ce régime séduit autant qu’il interroge. Voici comment évaluer si ce statut convient à votre projet.
SCI à l’IS : définition et fonctionnement
La société civile immobilière (SCI) permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs associés. Par défaut, elle relève de l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice dans son foyer fiscal.
Or les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), transformant la SCI en entité imposée de manière autonome (article 239 du Code général des impôts).
Dans ce cas, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés : un taux réduit de 15 % peut s’appliquer jusqu’à 42 500 € de bénéfices, si certaines conditions sont remplies (capital détenu à 75 % par des personnes physiques, chiffre d’affaires inférieur à 10 millions €), puis 25 % au-delà.
La plupart des charges liées à la gestion immobilière (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, honoraires) sont déductibles et le bien peut être amorti sur sa durée d’utilisation, hors valeur du terrain. Cet amortissement réduit le bénéfice imposable donc la fiscalité à court terme.
L’option pour l’IS est en pratique quasi irrévocable, sauf renonciation très encadrée dans les premières années.
Avantages et limites du régime IS
Les atouts fiscaux séduisent de nombreux investisseurs :
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L’amortissement du bien et la déduction des charges diminuent significativement le résultat imposable.
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Le taux de l’IS, souvent inférieur à la tranche marginale d’imposition des ménages, allège la charge fiscale.
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La cession des parts sociales peut, dans certains cas, offrir davantage de souplesse pour la transmission du patrimoine immobilier.
Mais le régime IS présente aussi plusieurs contraintes :
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Les bénéfices distribués subissent une double imposition : IS sur le résultat, puis flat-tax (30 %) sur les dividendes.
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En cas de revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (valeur d’achat diminuée des amortissements) : elle peut donc être bien plus élevée qu’en SCI à l’IR.
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La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète, avec bilan, compte de résultat et liasse fiscale annuelle : une obligation qui entraîne des frais de gestion supplémentaires.
Quand opter pour une SCI à l’IS ?
Ce régime convient surtout :
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aux investisseurs à revenus élevés, cherchant à réduire leur revenu imposable personnel ;
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aux projets locatifs longue durée, où les amortissements conservent leur intérêt fiscal ;
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aux familles souhaitant structurer la détention et la transmission d’un patrimoine via des parts sociales, sous réserve d’une détention suffisante et d’une stratégie adaptée à la revente éventuelle.
En revanche, une SCI à l’IS s’avère moins adaptée pour les biens destinés à être revendus rapidement, car la fiscalité sur la plus-value y est souvent plus lourde.
Le regard d’Interkab sur l’accompagnement patrimonial
Le label s’appuie sur une large communauté d’agences et de professionnels de terrain pour promouvoir une approche collaborative et transparente du marché immobilier.
Ses équipes accompagnent les porteurs de projet dans la structuration juridique et fiscale de leur patrimoine afin d’assurer une gestion cohérente et durable.
Fiscalement avantageuse sur le long terme, la SCI à l’IS exige rigueur comptable et stratégie patrimoniale claire pour éviter un alourdissement fiscal à la revente.
