Quand un propriétaire réalise des travaux ou règle des charges plus importantes que ses loyers perçus, il crée un déficit foncier. Ce déséquilibre temporaire devient un avantage fiscal : il vient réduire l’impôt sur le revenu et soutient la rénovation du parc locatif. Zoom sur ce mécanisme.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier repose sur un principe simple : quand les dépenses engagées pour un logement locatif dépassent les loyers perçus, la différence vient réduire l’impôt sur le revenu. Cela s’applique uniquement aux locations nues soumises au régime réel d’imposition.
Les dépenses concernées
Certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier :
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les travaux de réparation ou d’entretien,
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les frais de gestion et d’administration,
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les intérêts d’emprunt,
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ou encore les charges de copropriété.
Ces montants, additionnés, forment un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le report sur les années suivantes
Si le déficit dépasse ce plafond, le surplus n’est pas perdu. Il est reportable pendant dix ans sur les revenus fonciers futurs. Une façon d’étaler les avantages fiscaux dans le temps, tout en soutenant la rénovation énergétique du patrimoine immobilier.
Dans quels cas le déficit foncier est-il avantageux ?
Le déficit foncier concerne avant tout les propriétaires bailleurs qui louent un logement nu sous le régime réel. Il devient intéressant dès qu’il y a des travaux de rénovation énergétique ou d’entretien importants à financer.
Les situations les plus courantes
On parle souvent de déficit foncier lorsque :
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les charges de copropriété ou les intérêts d’emprunt dépassent les loyers perçus ;
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des travaux de réparation, d’amélioration ou de mise aux normes sont réalisés ;
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le bien fait partie d’un investissement locatif ancien nécessitant une rénovation.
Ces dépenses génèrent un excédent de charges déductibles, qui vient diminuer le revenu imposable du foyer fiscal.
Les limites à connaître
Le déficit foncier s’applique uniquement aux biens loués vides à titre d’habitation principale. Les locations meublées, soumises à un autre régime, ne sont pas concernées. De plus, pour bénéficier du dispositif, le bien doit rester loué pendant au moins trois ans après la déduction des travaux. En cas de vente anticipée, l’avantage fiscal peut être remis en cause par l’administration fiscale.
Comment déclarer son déficit foncier ?
Pour profiter du déficit foncier, il faut le mentionner dans la déclaration de revenus fonciers, à l’aide du formulaire n° 2044. Cette étape reste simple, à condition de bien conserver les justificatifs des dépenses.
Les étapes à suivre
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Lister les charges : travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, primes d’assurance etc.
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Reporter les montants dans le cadre prévu sur la déclaration foncière.
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Calculer le résultat : si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €.
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Reporter l’excédent éventuel sur les années suivantes, selon les règles du code général des impôts.
L’accompagnement d’un professionnel
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