Toulon, une ville qui change de statut
Il y a encore quelques années, Toulon était la grande oubliée du littoral méditerranéen. Trop proche de Marseille pour rayonner seule, trop loin de Nice pour bénéficier de son aura. Aujourd'hui, ce rapport de forces a changé.
La ville attire. Elle attire des familles qui fuient les prix de la Côte d'Azur tout en voulant garder la mer, le soleil et un cadre de vie provençal. Elle attire des primo-accédants qui y trouvent encore un point d'entrée accessible dans l'immobilier. Elle attire aussi des actifs qui télétravaillent et qui choisissent le Var comme nouveau port d'attache.
C'est précisément ce que confirme Florian Goizin, agent immobilier à Toulon et membre du label Interkab, dans son interview :
Ce regard terrain vient s’inscrire dans la dynamique de l'Observatoire Interkab qui agrège les remontées de plus de 8 500 agences indépendantes à travers toute la France.
Ce que les chiffres disent vraiment du marché
Le T1 2026 a confirmé la reprise du marché immobilier français, et la région Provence-Alpes-Côte d'Azur ne fait pas exception.
À l'échelle nationale, le volume de compromis signés a progressé de 36 % par rapport au trimestre précédent, et de 98 % sur un an, soit un volume pratiquement doublé en l'espace d'une année. À Toulon et son secteur, ce sont 730 compromis signés au T1 2026, en hausse de 29 % par rapport au trimestre précédent. Le stock de biens à la vente progresse de 3 % sur le secteur, redonnant un peu de choix aux acquéreurs sans pour autant détendre le marché.
Les délais de vente, eux, continuent de se réduire. En PACA, le recul est le plus fort de toutes les régions françaises suivies par l'Observatoire : -49 jours sur un an. Le signal est sans ambiguïté : la demande est bien là, et elle se concrétise plus vite.
72 % des agents immobiliers interrogés estiment d'ailleurs que le marché a atteint son rythme de croisière. Ni euphorie, ni déprime : un marché qui tourne normalement, avec des projets qui se concrétisent.
La question du prix : ni trop haut, ni trop bas
C'est souvent la première question que posent acheteurs et vendeurs, et c'est souvent là que les malentendus commencent.
À Toulon, les données de l'Observatoire Interkab sont précises : les appartements affichent un prix moyen de 3 310 €/m² au T1 2026 (+2 % vs T4 2025), tandis que les maisons atteignent 4 540 €/m² en moyenne (+1 % vs T4 2025). Des écarts importants existent selon les quartiers, le Mourillon ou Cap Brun tirant les prix nettement vers le haut, mais ces références donnent un cadre solide pour évaluer un bien.
Au niveau national, on enregistre une stabilisation des prix à 0 % d'évolution sur le trimestre, et 0 % sur un an : une stabilité qui s'étend désormais sur près d'une année. Après plusieurs années de corrections, le marché a trouvé son plancher. Cela ne signifie pas que tout se vend à n'importe quel prix, bien au contraire.
Plus de 80 % des agents immobiliers interrogés estiment que les vendeurs surestiment encore leur bien. Parmi eux, 43 % jugent le décalage important (entre 5 et 10 %), et 39 % le considèrent très important (au-delà de 10 %). C'est un phénomène bien connu dans les villes où le marché a longtemps progressé : les vendeurs gardent en tête des références de prix qui ne correspondent plus à la réalité actuelle.
Ce que cela veut dire concrètement :
- Pour un vendeur : afficher le bon prix dès le départ raccourcit les délais et évite les négociations qui abîment la relation avec les acheteurs.
- Pour un acheteur : un bien qui reste longtemps en vente sans bouger est souvent le signe qu'il est surestimé, c'est une opportunité de négocier.
Acheteurs, vendeurs : qui a la main ?
C'est la grande question. Et la réponse honnête est : ni l'un ni l'autre, ou plutôt les deux, selon le bien.
À Toulon, la marge de négociation s'établit à 4 % au T1 2026, soit un point de moins que la moyenne nationale (5,3 %). Un écart qui reflète un marché local plus tendu, où les biens correctement positionnés partent sans laisser beaucoup de marge. Sur un appartement affiché à 250 000 €, cela représente environ 10 000 € de marge. Sur une maison à 450 000 €, autour de 18 000 €. Ces marges existent, mais elles se méritent : elles supposent une bonne connaissance du marché local et un positionnement argumenté.
Les primo-accédants sont particulièrement actifs en ce moment. Ils représentent désormais 30 % des acquéreurs, contre seulement 15 % en 2023. Cette montée en puissance s'explique par la baisse des taux d'emprunt depuis le pic de 2023, qui a rendu de nouveau accessibles des projets qui semblaient hors de portée il y a deux ans.
Pour les investisseurs, le contexte est un peu plus nuancé. Ils ne représentent plus que 12 % des acquéreurs au niveau national, contre 15 % en 2023. La fiscalité locative moins favorable et la disparition progressive des dispositifs d'incitation ont refroidi les ardeurs. Toulon reste cependant une ville intéressante pour l'investissement locatif, notamment grâce à la présence de la Marine nationale, de l'université et d'une demande locative structurellement soutenue.
Où acheter à Toulon ? Les secteurs qui comptent
Toulon n'est pas une ville uniforme. Entre le front de mer, les hauteurs du Faron, les quartiers résidentiels de l'ouest et le centre historique, les marchés sont très différents.
Quelques repères généraux pour s'orienter :
- Le Mourillon reste le secteur le plus prisé, avec ses plages, ses calanques accessibles à pied et son ambiance de village dans la ville. Les prix y sont élevés pour Toulon, mais la liquidité du marché est forte.
- La Haute-Ville et le Vieux-Toulon séduisent de plus en plus les profils en quête d'authenticité et de prix encore accessibles. La dynamique de rénovation du centre historique crée des opportunités pour les acheteurs qui ne craignent pas les travaux.
- Les quartiers résidentiels de l'ouest (comme Sainte-Musse) attirent les familles pour leur calme, leur verdure et la qualité de leurs établissements scolaires. La demande y est soutenue et le stock limité.
Sur ce dernier point, les biens nécessitant des travaux méritent une attention particulière. Selon l'Observatoire Interkab, les compromis sur les biens classés F ou G ont progressé de 35 % au T1 2026 par rapport au trimestre précédent, portés par la réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026. À Toulon, où le parc ancien est important, c'est un segment à suivre de près.
Pour aller plus loin
Vous avez un projet d'achat ou de vente à Toulon ? Les agents membres du label Interkab vous accompagnent avec une connaissance fine du marché local. Retrouvez les agences Interkab à Toulon et confiez votre projet à un professionnel qui connaît votre quartier mieux que personne.
