Après deux années marquées par l'attentisme et les corrections de prix, le marché immobilier bordelais semble avoir tourné une page. Les données du dernier Observatoire Interkab, qui compile chaque trimestre les remontées de plus de 8 500 agences indépendantes partout en France, confirment ce que beaucoup de professionnels du terrain pressentaient. À Bordeaux, les voyants repassent au vert.
Décryptage, chiffres de l'Observatoire à l'appui et éclairés par le regard terrain de Fanny Dupain, agent immobilier indépendante à Bordeaux et membre du label Interkab.
Des prix stabilisés, à nuancer selon les quartiers
Pour quiconque s'intéresse au marché immobilier à Bordeaux, la première question est toujours la même : combien ça coûte ?
Au T4 2025, le prix moyen au mètre carré s'établit à 4 844 €, un niveau parfaitement stable par rapport au trimestre précédent. Autrement dit, la phase de baisse des prix entamée en 2023 est bel et bien terminée. Le marché a trouvé son point d'équilibre.
Bordeaux conserve ainsi son 4e rang parmi les dix plus grandes villes françaises, derrière Paris, Nice et Lyon.
Un positionnement qui dit quelque chose de l'attractivité de la métropole girondine, tout en restant accessible si on le compare aux niveaux pratiqués dans d'autres grandes villes.
Pour situer les prix immobilier Bordeaux dans un contexte plus large, vous pouvez consulter le guide des prix immobilier en France publié par Interkab.
Sur le terrain, Fanny nuance cette moyenne en rappelant que le prix varie fortement d'un secteur à l'autre : « En moyenne sur Bordeaux, on est plutôt aux alentours de 4 500 à 4 600 € du mètre carré, mais tout dépend du quartier et de la prestation du bien. »
Un rappel utile pour les acheteurs comme pour les vendeurs : le prix au mètre carré est une boussole, pas un prix fixe.
Pour en savoir plus sur le marché immobilier bordelais, retrouvez dans cette vidéo l'éclairage apportée par Fanny Dupain :
Les ventes repartent et les délais fondent
Au-delà des prix, ce qui frappe ce trimestre, c'est le retour de la dynamique transactionnelle. Le marché immobilier Bordeaux enregistre 213 compromis de vente signés sur le T4. C'est déjà 15 % de plus qu'au trimestre précédent.
La tendance est nationale (le volume de compromis progresse de 42 % sur un an à l'échelle du pays), mais elle se confirme aussi localement. Elle semble portée par des acheteurs plus décidés et un accès au crédit qui s'est assoupli.
Conséquence directe de cette reprise : les biens se vendent plus vite. Le délai moyen entre la mise en vente et la signature du compromis est tombé à 105 jours à Bordeaux, contre 123 jours au trimestre précédent.
Pour un vendeur, les délais de vente Bordeaux sont un signal encourageant : cela signifie qu'un bien affiché au juste prix trouve désormais preneur en trois mois et demi environ.
Pour un acquéreur, cela veut aussi dire qu'il faut savoir se positionner : les biens correctement estimés partent plus vite qu'il y a quelques mois.
Dans le même temps, le stock de biens disponibles en Nouvelle-Aquitaine recule de 3 %. Là aussi, un signe intéressant quant au fait que l'offre est progressivement absorbée par une demande en train de se réveiller.
Une négociation qui reste musclée
Si le marché se fluidifie, la négociation immobilière Bordeaux reste un passage incontournable. L'écart entre le prix de mise en vente et le prix effectivement signé s'élève en moyenne à 5,7 %.
C'est l'une des marges de négociation les plus élevées parmi les grandes métropoles françaises. Et, détail intéressant, elle a encore légèrement progressé ce trimestre.
Ce que cela signifie concrètement ? Les acheteurs bordelais négocient, et ils négocient bien. Plus de 80 % des agents immobiliers interrogés par l'Observatoire Interkab estiment d'ailleurs que les vendeurs continuent de surestimer leur bien :
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Côté vendeurs, le conseil que l'on pourrait tirer à chaud serait : pour vendre à Bordeaux dans de bonnes conditions et dans des délais raisonnables, mieux vaut afficher un prix réaliste dès le départ.
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Côté acheteurs, cette marge de négociation représente une vraie latitude de discussion, à condition de s'appuyer sur une connaissance fine du marché local.
Fanny Dupain confirme cette réalité terrain et conseille aux primo-accédants de viser un T2 ou un T3 bien placé, avec un apport d'au moins 10 % pour couvrir les frais annexes. Selon elle, « les banques sont aujourd'hui de plus en plus exigeantes sur les dossiers ».
Où s'installer à Bordeaux ? Quartiers et projets à suivre
Pour les familles qui souhaitent acheter à Bordeaux avec des enfants, Fanny recommande en particulier le quartier de Caudéran, prisé pour sa quiétude et la qualité de ses établissements scolaires.
Le Bouscat fait également partie de ses recommandations, commune limitrophe très bien desservie par les transports en commun.
Et pour ceux qui s'intéressent à la tendance immobilier Bordeaux 2026, un projet mérite une attention particulière : le quartier de La Jallère, au nord de la ville, à deux pas du stade Matmut Atlantique.
Ce futur écoquartier de 35 hectares, qui prévoit la réhabilitation de bâtiments existants et la création de logements collectifs à grande échelle, pourrait bien redessiner l'attractivité de tout le secteur Bordeaux Nord.
Pour aller plus loin
L'ensemble des données du marché bordelais est disponible dans l'Observatoire Interkab, le baromètre trimestriel de référence des agents immobiliers indépendants.
Et si vous souhaitez concrétiser un projet d'achat ou de vente, n'hésitez pas à vous rapprocher d'une agence membre du label Interkab à Bordeaux.
Vous bénéficierez de l'expertise d'un professionnel qui connaît votre quartier sur le bout des doigts, adossé à la force d'une communauté de 8 500 agences indépendantes.
