Un propriétaire peut vendre son bien même s’il est occupé, à condition de respecter les droits du locataire et les délais légaux. Fin de bail, congé pour vente ou transfert du bail à l’acheteur : chaque scénario entraîne des conséquences différentes sur la valeur et le calendrier de la transaction. Tour d’horizon des solutions pour vendre un logement loué en toute conformité.
Vendre un logement loué : un cadre légal strictement encadré
La loi autorise la vente d’un logement occupé, vide ou meublé mais les conditions diffèrent selon la nature du bail et la durée restante du contrat.
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Si le bail est en cours, la vente n’entraîne pas la rupture du contrat : le locataire reste dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, qui devient alors bailleur.
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Si le bail arrive à échéance, le propriétaire peut donner congé pour vendre, à condition de respecter un préavis de six mois pour une location vide ou trois mois pour une location meublée. Ce congé ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail et doit indiquer clairement le motif de la vente.
Dans ce cas, le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf exceptions, notamment en cas de vente de l’immeuble dans son ensemble (vente en bloc). Il est prioritaire pour acheter le logement au prix et aux conditions proposées à la vente. Ce droit ne s’applique pas si la vente intervient en cours de bail sans congé pour vente, ni pour les logements meublés ou en bail mobilité.
Vendre un bien occupé : prix, avantages et précautions
La vente d’un logement loué en cours de bail reste possible mais elle s’accompagne souvent d’une décote, liée à la présence du locataire. Son ampleur dépend de la durée restante du bail, du niveau de loyer, du type de location et de l’état du logement. Certaines estimations évoquent quelques pourcents à des baisses plus significatives selon les cas.
Ce type de transaction séduit surtout les investisseurs locatifs, attirés par le revenu locatif immédiat et l’absence de vacance entre deux occupants. En revanche, un acquéreur souhaitant habiter le logement devra patienter jusqu’à la fin du bail pour y emménager.
Côté propriétaire, vendre un bien occupé permet de maintenir un revenu locatif jusqu’à la signature. En revanche, dans le cadre d’un congé pour vente, il faut notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, en précisant le prix, les conditions et le délai de réponse. À défaut, le congé peut être jugé nul.
Sécuriser la vente grâce à un accompagnement professionnel
Vendre un bien loué exige une parfaite maîtrise du droit locatif et de la stratégie de commercialisation. S’appuyant sur une communauté de plus de 8 500 agences et 45 000 professionnels indépendants, le label Interkab réunit des experts locaux qui assurent visibilité, accompagnement et respect du cadre légal à chaque étape. Cette organisation permet aux vendeurs de bénéficier d’un interlocuteur unique, d’une diffusion nationale maîtrisée et d’un accompagnement rigoureux, dans le respect du cadre réglementaire.
La vente d'un logement loué demeure possible et encadré, à condition de respecter les droits du locataire et la procédure prévue par la loi. Avec l’appui d’un professionnel, les propriétaires sécurisent leur vente tout en valorisant durablement leur patrimoine immobilier.
